商品房陷阱12：看看法院，对商品房预售合同中的那些霸王条款，是什么观点 1.双方签订的《上海市商品房预售合同》补充条款一第二十八条系格式条款，免除了被告应赔偿原告合理损失的违约责任，被告未举证证明其已对该条约定向原告履行了提示或说明义务，故该约定不成为合同内容。 2. 本案争议的焦点在于双方《商品房预售合同》补充条款第二十六条中关于转移车位的条款是否构成法律规定的格式条款无效之情形。根据相关法律规定，采用格式

商品房陷阱11：装修款独立于购房款，真实目的是偷税漏税，应属无效条款 一、场景： 2018年7月5日，WLH作为认购方与意浓公司作为出售方签订《景业荔都花园认购书》，内容为：认购物业为景业荔都花园二期XX号2005房，毛坯售价为818297元，于2018年12月15日前交付使用。认购方自愿委托创艺公司代为进行毛坯房收楼，及进行房屋的装修，装修的总价为466882元，装修的交楼时间为2019年6月30日。装修标准以认购方与创艺公司、出售方签订的《房屋装修协议

商品房陷阱10：精装房成为业主维权的重灾区，质量问题频发，却屡教不改。 一、场景： 2016年9月20日，原告与被告签订了《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买位于上海市XX路XX弄XX号XX室房屋。同时，原告还与被告签订了《房屋装修委托合同》，装修合同第六条约定：“房屋装修时间为最迟于2019年5月31日前完成并通知乙方接收。”但被告逾期向原告交付精装修房屋，根据法律规定，被告应向原告承担赔偿损失的违约责任。 二、法律分析： 1.

一、常见场景： 开发商通知收房、入伙，业主自然很高兴，但是按一般的流程，业主首先要验房，验房合格，才是签字。但是在收房现场混乱的环境下、加上陪同验房的人员催促，很多人领了钥匙、签了字，入屋验房。验房时发现存在太多的质量问题，事后查询发现自己已经签字确认收房，这满满的套路，让收房业主心里很是不爽。 二、法律分析： 1. 开发商为了减轻自己的交房义务，会采取打乱正常交房流程，让业主先交纳尾款、维修基金、税费、

一、场景： 上海闵行区某楼盘，在宣传时宣称购房即可就读区重点小学。刘X夫妇基于信任购买一套商品房后，发现小区并非房地产公司在广告中宣传的属于名校学区，于是将房地产公司投诉到工商部门，工商部门对于虚假广告做出处罚，后诉至法院索赔损失。 二、法律分析： 1. 双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 2. 被告因发布虚假广告而被

一、场景： 第1种方式：开发商在销售期房时，有的会采取要求业主交纳装修定金、锁定房号等方式，业主交款后，又被要求先和第三方装修公司签订装修委托协议，后再签购房合同。 第2种方式：直截了当的签订预售合同+装修协议 等交付时，可能会先毛坯交付， 甚至精装交付出现问题也会以合同约定为毛坯交付来抗辩。 二、法律分析： 1. 《预售合同》签订后，双方当事人又再行签订《装修协议》，对系争房屋装修事宜进行了约定，说明双方当事人

一、场景： 1.开发商在销售房屋时，对外宣传明确允诺赠送入户花园，并且在预售合同中也明确将入户花园纳入到套内建筑面积中，也写明了相应的预测套内建筑面积以及公用分摊面积。 2.非法改造,房屋存在“属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑”而被行政查封,无法办理小产权证。经询问得知,被告未经规划批准,非法改造系争房屋结构,构成安全隐患,被列为违章建筑。该安全隐患至今未整改好。另,被告无视法律,将规划图中的地面车位,未经规划批

一、场景： 甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以本合同和补充条款的约定为准，甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、展示板、沙盘、模型等）仅供参考，不作为该房屋的交付标准和条件，不构成合同的组成部分，所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的

一、场景： 2020年8月8日，原告XXX（乙方，买受人）通过被告销售人员XX与被告XX公司（甲方、出卖人）签订《东原阅望轩认购书》（编号为0000417），约定乙方认购甲方位于上海市奉贤区XX路XX弄XX小区XX号XX室房屋，总价格房价款为2,827,292元，乙方应在签订认购书时向甲方支付定金50,000元作为签订《上海市商品房预售合同》的担保。认购书上特别注明：1．已知乙方目前限购；2．赠送产权车位。同日，两原告与被告东霖公司签订《车位赠送协议》约定，乙

一、场景： 根据易居研究院智库中心发布的《2022年全国烂尾楼研究报告》，2022 年上半年全国烂尾楼面积为 2.31 亿平方米，而如若按 1 万元房价计算，烂尾楼价值 2.31 万亿元。 究其根源大多是因为开发商挪用专用资金，导致资金链断裂、项目停滞，购房者掏空家底却未能如期入住，同时还面临还贷压力。 二、法律分析： 1.开发商未能如期交房构成违约，应当承担逾期交房、逾期办证等违约责任。 合同对于开发商不按时交房，也会约定明确的违约金

一、场景： 什么是 " 茶水费 "？在新房限价令之下，开发商为了规避限价，要求买方额外支付一笔 " 茶水费 " 的方式来找补一些利润。购房者在衡量过利弊之后，大多选择接受这种 " 茶水费 "。 少则几十万元、多则百万的茶水费，在房价居高不下的上海，屡见报端。为了买到房子，出现收取所谓的“茶水费”，其实是一个博概率的心态。如果他们买到了心仪房子，可能不会说什么，但是如果没有买到，就会面临被要求退款甚至涉

一、场景： 开发商一般会委托营销公司，负责项目的营销策划、广告策划、销售代理等工作，售楼处的销售人员大多都是营销公司工作人员，定金、购房款收取也是开发商负责。购房时一定注意要确认清楚收款方是否开发商。如果款项被营销公司甚至其员工收取并且没有支付到开发商指定账户，购房者就会面临无法追回的风险。 二、法律分析： 1. 营销公司工作人员在售楼处工作，作为案涉楼盘的独家销售代理商，售楼处的工作人员系由其负责管理，

商品房预售合同内贷款方式填写错误。但，贷款已经下来。只是合同内的贷款方式和实际贷款不同会对后续产生什么影响

业主维权有新书了 坐标：上海 商品房陷阱： 1. 楼书广告： 2. 认筹与认购 3. 茶水费与团购费 4. 商品房预售合同 5. 交房 6. 质量问题 7. 产证 8. 车位 9. 售后包租 了解法律常识，拒绝被套路。 新书即将上架，敬请期待。

一、现状 （一）业主常用的救济方式 （1）合法方式 （2）非法方式 （二）业主痛点 （1）缺乏正确的维权意识 （2）缺乏有效的团队组织 （3）缺少法律实务经验 （4）维权成本过高 （5）实力对比悬殊 二、诉讼为王 （一）首选诉讼的原因 （1）扭转业主的弱势地位 （2）由被动应对到主动出击 （3）诉讼可以给开发商更多的压力 （4）诉讼的结果具有强制执行力 （二）诉讼的基本思路和策略 （1）诉讼前 （2）诉讼中 （3）诉讼后 （4）高度重视二审的

一、车位分类 二、车位的产权归属 （一）地上车位 （二）地下车位 （1）人防地下停车位 （2）非人防地下停车位 三、天价车位背后的故事 （一）车位定价放开 （二）规避政府限价 （三）捆绑车位销售的法律效力 四、常见争议 【实务案例1】业主购买使用权车位，法院判决确认享有与房屋同等年限的使用权。 【实务案例2】买房必须先买高价使用权车位，要求退款，法院不予支持。 【实务案例3】占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车

一、商品房的质量问题的类型 （一）现状 （二）常见的质量问题 （三）空气质量问题 （四）面积误差 二、精装房的独特性 （一）精装房的定义 （二）问题频发的原因 三、质量问题的认定及责任承担 （一）认定方法 （二）开发商承担的违约责任 （1）责任承担方式 （2）常用的抗辩理由 四、常见争议 【实务案例1】房屋空气质量超标，属严重影响居住使用的质量问题，开发商交付不符合交房条件，除了修复之外，还要承担赔偿责任。 【实务案例2

一、交付条件 （一）法定条件 （二）约定条件 二、交房的流程 （一）正常流程 （二）强行交房 三、逾期交房的认定及法律责任 （一）认定标准 （二）开发商承担的违约责任 （1）责任承担方式 （2）常用的抗辩理由 四、常见争议 【实务案例1】开发商未按合同约定时间交房，构成违约，承担日万分之一的违约金。 【实务案例2】开发商逾期交房构成违约，业主行使单方解除权解除合同，退房退款。 【实务案例3】开发商要求业主先签字后收房没有

一、商品房预售合同的基本常识 （一）预售与现售的区别 （二）示范文本的使用 二、预售合同中的格式条款 （一）格式条款 （二）格式条款的认定标准 （三）格式条款无效的情形 三、预售合同的效力分析 （一）业主可以主张合同无效的5种情形 （二）业主可以撤销合同的5种情形 （三）业主可以解除合同的12种情形 （四）惩罚性赔偿：退一赔一的6种情形 四、常见争议 【实务案例1】系争责任限制条款属于亚绿公司事先拟定，并在房屋销售中重复

一、茶水费 （一）何为茶水费 （二）茶水费的法律性质 （三）茶水费导致的负面影响 二、团购费 （一）团购费现状 （二）团购费的相关规定及处罚措施 （三）团购费的退还问题 三、常见争议 【实务案例1】案场销售经理利用对房源销控的职务便利以及销售人员对房源销售的职务便利，索取他人财物，构成非国家工作人员受贿罪。 【实务案例2】团购费是第三方收取的服务费用，和开发商无关，且已经办理过户，不予退还。 【实务案例3】商品房买

一、认筹 （一）认筹的概念 （二）认筹的法律性质 （三）认筹存在的问题 二、认购书的性质 （一）认购书是预约合同 （二）认购书的法律效力 三、预约合同转化为本约合同 （一）转化的条件 （二）区分预约合同、本约合同 四、预约合同的违约责任方式 （一）继续履行 （二）赔偿损失 （三）违约金 （四）定金 五、认购书中的定金 （一）认购书中定金的性质 （二）定金的数额限制 （三）定金罚则的适用 六、常见争议 【实务案例1】开发商违反

一、楼书广告的现状 （一）雷人的楼书文化 （二）开发商设计的免责条款 （1）排除楼书广告适用的正式条款 （2）楼书广告提示性文字说明 二、法律性质：是要约还是要约邀请争论不休 （一）要约邀请的观点 （二）要约的观点 三、常见争议 【实务案例1】上港公司关于绿地公园的宣传内容属于要约邀请，并不构成要约。 【实务案例2】启贤公司对涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺应当视为合同内容，属于合同的交付标准。 【实务案例3】

永抱必胜之心 作为一名专门从事房地产业务的律师，执业也有10年了，早就有写一本关于房产实务的书的想法，但迟迟没有动笔。近些年在代理小业主与开发商的对抗中，经常碰到一些律师，本来是正常维护自己的合法权益，处于弱势的小业主还常常被开发商诬陷为“房闹”等贬义性称呼。 2020年国庆节刚过，正在处理的几批起诉开发商案件又遇到类似情况。搜了搜市面上的书籍，内容上专门帮助小业主对抗开发商不多。因此，就有了写这本书的冲动

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